文字直播:从化房地产市场发展机遇与趋势研讨

  本次研讨会将于14:30开始,网易房产将进行全程直播,敬请关注!地点:逸泉国际大酒店C101多功能厅

  主持人:现在会议开始了,我介绍一下嘉宾:朱展翔同志,许国碧同志,谈锦钊同志、王化清同志、欧江波同志,黎文江先生,韩世同同志,赵卓文同志、黄穗诚同志、左正教授、贾士军,何振贤同志、孙敏、从化市房地产企业代表与经理等,林海涛总经理、历朝两先生。

  广州日报、羊城晚报、南方都市报、羊城地铁报、网络直播有、房博士、新浪乐居、搜房、网易、搜狐、焦点。

  邹金明:各位专家、领导、同行很高兴应广州市房地产协会的邀请,本来原来很感谢房协,一天来参加这个会议很多人知道,我们昨天有一个广东电视台的采访,采访人都蒙起来了,今天从新华社来的同志,我在这里讲完,我一天只能通过短短的时间向大家报告一下情况。

  今天研讨会我前几天房协的同志打电话问我的时候我说这个情况,以应邀的嘉宾身份、个人的身份参加这个研讨会,房地产的调控市场令很多东西很敏感,有一些东西、事情不是某一个人说就代表什么,我是以个人身份参加这个会议,我今天发表的言论并不代表从化市、房管局,跟不代表从化市市政府对房地产调控力度,对于怎样走下去就看着办,我们还是有信心把它搞好。所以不能代表官方言论,感谢房地产行业协会提供这个平台,为我们从化市房地产市场的发展献计献策,在场的从化人应该虚心请教,帮助我们渡过难关。

  前段时间跟房地产商在沟通一次以后,我希望原话传出来。房地产规划以及房地产发展交易情况,从我们国土部门土地总体规定,这个相差很大,原料我是管土地规划,现在不管了,现在这个原因还是像同心里面讲讲,我们从化市房地产市场基本想法,今年3月31号我们从化市出台关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见,这个意见我们恩经过多次的讨论和修改,而且在修改之前上从化市政府之前我们去了一次增城,我们有一些想法应该是互补而合的但跟我们3月31好,批出来房地产措施的时候应该是傍晚了,我们在这个时候也是马上在房管把这个东西放出来我们是政府公布2011年住房目标,基本上是一样,我们还有一些想法问题也沟通过,从化不管什么独立起来也好最重要从化、增城的控制目标于广洲一致,这也是一个大局的需要。

  我们从化市2011年度新建住房控制价格,低于权势年度生产总值增幅和城镇人群居民收入,原来我自己想体一个就可以,为什么要提两个,全国各地好多都提两个,我们暂时就按我们的实际情况来制定。这个目标公布以后我们也进一步公布搜集、征求社会各地对房地产意见,出台之后具体怎样做也是挺慎重,很多房地产企业我都跟他们谈过,我们在网站上也有像社会征求意见的渠道,希望我们出题一些政策法规,能够成功、能够确实起到应该有的作用。征求意见我们想对从化市房地产市场工作里面我们准备出台一个具体操作方面通知,我们整个过程都在一步一步探索,通知同意以后太可以成为真正意义上的通知。有一些事情以前跟开发商讲多,也做了,只不过通过通知怎样完善房地产调控市场,我们真正达到调控目标,让企业、老百姓、政府都达到一个理想的效果,这个可以达到吗?还是拭目以待。对房地产调控目标我们主要以国务院关于做好房地产的精神实质,国务院要求根据发展目标等来做标准,我们房地产定是防涨防跌,我们还是经过多次讨论,我们提出的目标跟广州市提出的目标是一致的,对于这个是仁者见仁、智者见智。

  我们是不是应该把住房套型、户型应该分开,这个应该会切合实质,现在有很小议论,什么别墅的价格两万,一般商品房七千,理论上应该是七千升到哪里有一个控制,我们基本上应该是这样,不代表官方言论。我觉得这样我们工作应该有思路,也就是说我们提出一个住房价格控制目标以后,用比较合理的方式,去控制涨价。通过什么方式还是达到这个目标,我们应该这样想,价格控制起来以后,我们房地产企业也可以接受,不要老是说政府怎样,大家都要讲道理,可以谈开来讲,实事求是解决问题,我们控制思路一般都是这样,不会说政府怎样,我们也没有这一能耐,以前房地产开会就是共同进退,为国务院决策献出一点力量。

  我们已经有这个目标,有这个思路的同时,我们应该怎样为房地产管理工作为我们做一些应该做的工作,我们在平息房地产平稳发展的同时,也要考虑供需平衡的问题。应该是这样一个基调,有这样的基调大体上我想我们应该有两个方面实现控制目标。

  第一是住房供应,第二是调控措施。应该是两方面共同。所谓住房供应对我们来说,因为我们控制房价,以前我们认为从化房价并不贵,想不到去年几下子从化的房价升了,整个从化的楼盘都涨得很厉害,还有说从化限购,广州原来买房子都不讲价钱的,限购风吹得很厉害。我们觉得这个两方面的要狠抓工作、控制。

  一个是增加中小套房的供应,在我们意见讲出来了,一个是增加供应、另外加强保障性住房的建设,为居民提供更多中低价住房,怎样增加商品供应,在出让土地上,有限安排中小供应,让不低于小套型供应的70%,我们现在已经再这样做,第二是加大安居工程建设力度,我们2011年筹建保障性住房一千套,我们一定要完成上级给我们的要求。还有结合我们实际,准备把廉租房放宽门槛,我们以前的廉租房不是太穷的进不了,我们把这个门槛放宽,还有要出台建房性的政策,这个会尽快推出,中央国际都要求把限价房体上议事日程,我们也加快推进限房价建设,我们这边有一些不成熟的相反,为什么一直说不是官方的言论,我们限价房很多很大的条件审核大半天,我手里价格是六千二百多左右。我们推出限价房,我们四千快推出限价房,很多群体都受限制,我们推的是五千的限价房比平时均价低的限价房行不行?我们还在探讨考虑,你是从化户口,你就第一次购房,我现在推出就是五千钱行不行、这不是官方言论?老百姓有这个期待,而且我们很多老是都不是很有钱,就真正解决这些人的住房问题,所以我想把我们公民住房的数量提高,门槛降低,价格控制下来是完全有理由,这是我说的一个方面。

  另外一个方面我刚才说一个是以调控为目标,严格执政限价现代政策,保障住房性的基本稳定,这是我们全国都在做的,我们最终怎样做就是我们文件不久就会出台,起码我借的要负责任的说我们的政策是慎重,可操作,我们执行这个政策态度的坚决,不然完成就是空话,操作不了、执行不了这就是没有意义。

  调控政策手段在文件上也有了,在今后的文件也有条件,我们主要加上房地产市场监督力度,诚信管理下功夫,比如说严格控制一住宅价格,坚决杜绝午牌销售行为建立房地产诚信档案等等,这些措施慢慢出来,通过一系列合理有效措施,规范房地产市场行为,对我们房地产市场而言就是要规范。依法依价,我们相应的措施,我觉得我们应该讲道理,但是我们态度是坚决落实限价,限购、包括限价真的很多。国土部门不但是执行国家法律还有党执行党的路线方针政策地都是我们一个单位做到,我们尽量合情合理合规制定一些相关操作规则,同时我们增加强调在房地产调控期间范围相关规定就按相关发展规律处理之后,还要进入诚信档案,我们国土去管不了这个问题,很多开发商不听,讲那么多废话,这就是我个人意见。这个是我们对从化房地产市场一些基本想法。

  2010年我一手住宅交易量是4714,住房价格、原来统计均价现在包括别墅、公寓六千九百,后来很多楼盘一开就两万的。从化市今年的一到四月初也有一个成交的数据,我们1—4月份成交数据1998套,今年我们的成交量,从量的角度来说差不多是去年一半,说明广州限购以后有一些需求确实到我们从化来了。

  2011年公寓均价五千一百七三。按照我们年度目标就是9%,我们可支配收入政策措施拉点下来,我们还有专业人员分析,分析当月情况,解决当月问题,在迫不得已才会出台一些大的政策。我还有一个数据,由于现在国务院统计局、跟我们广州市统计局数据不一样,我们自从3月31号出台从化市细则以后,应该说我们初步掌握数据,我们到17号掌握的数据,房价是下降,公寓下降10%点几,最终我们每个月都有一次判断,把整个市场行情,让大家来监督,让大家来献计献策,总之我自己本人他水平不是很高,碰到什么就解决什么,想也不一定详细,我今天是个人意见,由于时间我都超了时间,说今天的会议,我也很真诚希望,我们从化房地产开发企业,机构认真配合、理解遵守我们房地产的发展规律,贯彻落实调控的措施,共同维护房地产平常平稳健康发展大局。

  我非常感谢广州市房地产协会,和对房地产工作管理调控工作的关系理解和支持,希望大家一直关心房地产市场,给房地产市场提供有利支撑。我今天早上想整体一下,但今天有事就讲得比较模糊,希望各位对我们从化房地产市场有什么好的意见和建议,我很欢迎您们到我们从化市向您们讨教讨教,我们会安排好时间跟他们沟通沟通。谢谢各位。

  记者:我想问一个问题,一个是今年从化不会会对楼盘限价,现在的价格几个月才会变化,有没有这样的要求。

  邹金明:在从化市实施意见写得很情况,不能超过我们目标的涨幅,文件已经清楚表述了。只不过改来改去。我要特别说明,他们说增城那么不合理,我们从化负责人说谁说的,谁说不合理呢?我说怎样讲,我说怎样说你本来我也是限价,限价、限购同样是调控手段,但限价要合理、可以充分跟房地产商沟通、也不至于房地产怎样怎样。大家讲讲道理,我们导师出台基本东西会有。

  嘉宾:这个没有什么意义,上个月17号跟这个月17号,就是4点几。我的同事就安慰我,下降了下降了。

  我们后面还有一些时间,刚刚就简单介绍从化市房地产宏观调控的情况,刚刚也说到我们地方政府调控房地产市场也提出个人意见,这些时间都是各个地区出台调控的时期已经完成,有一些地区打回去,单个地的目标都是样,就说明没有征求本地专家的意见,刚刚他都怀疑,我们经济增长幅度,还有人均增长收入幅度,这个幅度是多少?很难说,我们政府出台什么东西一定要征求当地专家的意见,有一些部了解房地产地方放、地域性一些外边的专家意见搬到我们从化来就行不通。

  许国碧:在专家没有发言之前我做一个发言,我讲三个意思,第一个意思就是我们今天这个会,我先表一下心意,我们专家、媒体记者,开发企业都是在百忙之中参加我们这个活动,我们要表示谢意,还有广州市房地产城建开发公司,给我们提供这些好的平台,也给我们做很好的服务,在这里表示衷心感谢。所以今天这个会在这这里开欢迎大家,我要说第二点在大家没有发言之前,我对从化确实有特殊感情,大家可能不知道,我在从化扶贫两年,我在扶贫过程当中,不仅学了当地一些风俗习惯得到锻炼,同时对我的前途请到了举轻若重,通过扶贫确实在事业发展上起到一定作用,所以我对从化开始有感情,从化是我们广州不可多得地方,我今天在这里开会,讲这一点,我们都可以看到,从化有山有水,是好山好水,就像有一首歌,就是山美水美的歌,从化确实是山美水美,从化也是人杰地灵,我在从化得到了好处,我们今天中午吃饭的时候,在从化工作过的领导,我现在说名字我只知道两个,都是在从化工作之后进了市政府的班子,还有河源一些同志等其他同志,也是这个地方。所以说从化是出人才的地方,从化的房地产也应该搞好,也可以搞好。现在就是说从化这个地方有这么好的条件,不管是我们看到了连联合国多可以看到,我们会议中心是明年、后年马上就启动,我参加会议的时候路过那里,我还想到最近召开的博鳌会议,大海南打造的国际大都市,我想通过这个联合国会议也有很好的前途,从化这个地方是不可多得的地方,他真是山好水好,在从化生活绝对是大家向往的场所,我们在参加一些楼盘的时候,我们就有这种感觉,现在净下来心来讲也是这种确实,我们广州再发展到哪里去,成中心限购这里不限购,从化也是不可多得的地方,也是人向往的地方,人们不不是要市中心、北京路。当人们要呼吸新鲜空气的时候只有从化这个地方,讲到这一点我就不得不提到我认识从化,除了刚才讲的,我扶贫两年之外,我还有最新感觉我到从化参观吗?就是参观老居住和休闲的地方,从化有一个叫参加司令、元帅都有住在这里,可见从化在我们改革开放的前沿、当建国的的时候就收到老一个家看重,他们到这个地方来,这个资源不可多得,这确实谁风水宝地,我们房地产发展今后也是从化应该多跑、多关注的一个地方。

  我在这里受了两年艰苦奋斗之后,也看到从化今后发展的趋势,第三个意思,前面感谢、中间是从化山美水美。第三我们广州房地产行业学会、协会、房博士网等我们一起,我们是战略合作,我们上半年从今年开始我们准备搞一系列的活动,从化房地产市场将要成为广州未来房地产发展主力军之一,房协也加大对从化房地产市场关注,在未来两三个月内,我们将会和我们合作战略或做去广州进行巡展,并通过网站、杂志对从化进行专题保提,并请专家巡逻、评选从化最美丽的楼盘召集对广州对从化感兴趣的人过来一起买房子,我们为广州幸福增加指数,也为从化的房地产助一臂之力。

  主持人:我们许同志给我们推荐了从化的,我们应该长期居住在这里,我们也上午也看城市开发楼盘,非常表现,价格比较高,但还不能看出从化房地产的情况,下面请朱展翔同志介绍我们房地产市场的情况。

  朱展翔:感谢大家,感谢各位专家老师,我像大家汇报一下,近两年来我们从化房地产开发情况,希望能为大家分析给大家提供一些参加依据,根据数字表明近两年来,我们从化市是房地产发展,特别是在09年,在10年的时候缓慢,10年全年房地产开发投资是28个亿,09年33个亿,去年比前年稍低,这可能跟一些供地的情况有关系。这个总的投资额从化占了全广州大概4.5%投资额,从投资的结构来看,国有企业是比较早,但是从比重来说还是跟民营跟民间为主,他占了80%以上国有企业比较少,从我们建设的用途情况来看,从化跟广州还是有一点区别,从化户型比重要大、要多,140平方以上占40%左右,90平方占了25%,至于住宅基本上都是从化居民住宅,办公楼、写字楼这个比较少,可能跟从化经济、位置有点关系。

  这是10年的情况,资金来源,我这里资金来源是指企业资金来源,从化09年增长17%,达到60多亿,这个资金来源我看到一个数据里面的结果,国内这方面价格很厉害。

  从房屋建筑面积跟竣工情况来看,10年的施工面积增长36%,达到380多万平方米,这个量不算少,占广州市6%,新开工面积有140万平米,占全广州7.2%,竣工面积就只有23万平米,说明确实有一段时间收到影响,但是从10年的情况来看,投资就回来了。

  还有销售的情况,我们的数据可能跟房管协有一定区别,但趋势基本是相同,销售是去年减22%,只有62万平米,在从化主要以期房为,现房只有10%左右,从销售情况来看,从化占全广州比重大概4.4%。这是投资销售的情况。

  下面说一下从化在全广州12个区县牌位情况,从投资方面来说,从总量来说是排名第七,如果从GDP角度来说,从化是最后的,但房地产是第七,要比荔湾、白云、南沙、萝岗这几个区总量大,总量比前面那些区大。

  销售面积也是7%,销售金额方面可能不如白云,白云现在要稍微高一点,对这两年从化开发情况分析,我提出就对从化开发意见,提两点意见,请大家多少指教第一我感觉是土地资源整合和储备问题,数据反映从化10年企业这部分,买地,够地减少8%,10年放出来的地很少很少比如说我们刚才说到那些土地资源,以后如何整合、如何政府进行储备、这些东西可能就一些教授来谈,我们从化土地供应偏向中小地块,或者中小户型,作为分析像这种政策,他是国家要求下来,不得不这样做,他这种政策跟我们从化房地产可持续发展,究竟是好处还是坏处,从化市区也有大家20来万,光靠内需行不行?这个是一个问题。

  第二就是结构问题。比如说从化特点,跟其他区不一样,他现在提倡跟权势有一点不一样,我觉得这是一个研究对象、问题,另外就是一个配套的问题,事实上从化这分析作为房地产可持续发展可以有更好的配套、医院、道路、学校等。

  欧江波:尊敬秘书长、非常高兴可以参加这个会议,今天很特殊,不仅有媒体朋友,一般不太喜欢在媒体前面说话,在媒体前面讲话往往要慎重,对从化的研究不是很多,就谈一些粗略看法。第一对从化市经济社会发展的基本特点,我想可能从化市大概有三个特点,三个特点很明显第一区别面积大,超过两千平方公里,我们知道我们全市大概是七千平方公里,也就是我们从化占了全市的四分之一前,第二就是生态的优势很明显,我们全市市区、点来看现在生态资源很丰富就是从化,我们从化生承担资源功能、生态功能责任感也是最大,因为我们市对经济社会发展制约度,也比较明显。

  还有一个就是整体来看同化经济社会发展跟全市比较起来还是有一些差距,在12区来看比如去年还不到两百亿,比他高一位南沙都五百的亿,城市里面,肥城市里面比较多,总体来看从化这三个特点非常明显,这三个特点也就决定从化市房地产的特点,所以对从化房地产基本判断可能也有三个,第一个就是潜力巨大,不仅面积大,还有生态好还有整个空间未来比较大,突出体现交通这一块,而且大家都认识到,所以很关注从化房地产,第二就是波动大,为什么会波动大?因为目前来看,从化的房地产市场还是一个非常不成熟的市场,还是一个承载性的市场,大家承载性最大特点就是波动,受宏观政策影响很大,还有对经济社会的影响,大家也知道再这样的区别,由于社会总体规模不太,所以房地产的作用很重要,像花都区我们夺一个调研,他财政收入大概40%,50%来源房地产,我想从化市面积会大一点,而且这么一个区域房地产是最重要的,我不敢说是支撑产业,但是是最重要的产业,所以再这样的阶段、区域房地产对从化的经济影响是必然。

  第三点谈一下从化市房地产市场未来需要考虑或者处理三大问题,现在媒体都在讨论宏观调控,特别是讨论房价的问题,刚才就有媒体朋友问房价的问题,我个人对于从化这样的市场,过渡的关注他的房价问题也许是悲剧,因为再这样的阶段,可能我们把更多精力可以深入一下,针对这个市场应该怎样做,我觉得有三个问题是需要认真考虑,第一个房地产的发展和本地经济发展的关系。这是第一个问题,我们现在看到真正本地需求恐怕远远没有那么多,我们现在看到到从化的购房者有相当一部分在区外,有相当一部分是投资需求,我们知道任何一个区域,房地产要持续健康一定要跟本地产业相结合,就是在房地产快速发展过程当中,如何快速的推动经济,推动本地产业的发展,可能未来就有很大问题。

  第二房地产的发展和本地社会发展问题。因为现在购房者大部分都是新进来的人,如何跟拥有本地人共同建筑一个相互协调的社会这也是值得研究的,第三个问题房地产的发展和生态功能的承接如何协调,刚才全市的水,几乎从哪里来,还有其他来源开始,但毕竟是非常重要的水源保护区,我们都喝那里的水,假如房地产发展快,必然要考虑生态问题,我觉得这几个问题远远比房价的问题重要。还有就是初步建议。我觉得未来作为从化房地产来说,如何保持相对比较平稳,比较快速的发展。如何利用外部的需求来加快发展,这恐怕是急需考虑的问题,我们现在是从化发展的基于与挑战,我觉得基于、挑战都有需求,一方面由于大都市特别是是广州大都市的发展,整个珠三角一起发展给从化经济社会发展,包括从化经济社会发展带来巨大需求,不仅仅是从化包括全国发展比较快的地方,他的推动力基本上都是外来,我们国家正常经济体一般是3%左右,超过5%物价就崩溃了,我们现在这么高的增长性,一定性新增加的增长才会有这样的快速增长,这也不是我们绝大部分的快速增加区都是外力力,但是基本上都是。

  这个需求如何去保持这种稳定,我要保护得好就会如虎添翼,如果保护不好你拒绝这个需求、排斥这个需求就会缓慢,我想你也排斥不了,在一体化大趋势下你怎样排斥得了就可能有第二种泛滥的时间,会加快推荐,未来如何把握需求不是简单的问题。如何去把握机会。第二我觉得对于从化来说我应该三个关系的问题,实际说我个人观点重庆当家人做,我们做咨询往往对当家人说,刚好从化周边两个大趋势,一个是增城市、一个是白云区,这两个区域我跟踪了超过10年的跟踪研究,这两个区域、一个区一市他十二五、十一五规划都是我做的,特别是是增城,最近十年左右,一系列重大决策我基本说参与了,包括开发区的申请等都参与,所以我觉得从化未来的发展特别是的房地产的发展,可以会从周边两个区域入手、吸取教育、经验,这是很重要的。从增城市来说,大家看到增城目前是房地产大局,但是增城的发展有两点,第一他的起步还是房地产,当年增城市委亲自跟我说怎样去碧桂园,最开始他止步房地产,但他很成功把房地产的动力转化华经济社会效益,增城房地产主要体现南部、中部地区,所以我现在从化市这样区位来说要解决以上三个问题,我觉得还是有差异化,像西南部地区、中部地区,我认为未来是重中之重,一定加快、加重发展,而且这是非常重视在加快房地产发展当中要推动产业,如果没有这个发展以后房地产不可能持续发展,而现在整个大的变化,特别是()对花都、白云的推动非常明显,事实上西南地区离那里不远,未来重点就是中部和西南部地区,我觉得应该加快、加重发展,同时要结合产业。

  作为东北部地区我觉得必须是高门槛,房价要多高就多高,只有房价才可以控制,而且东北地区应该做酒店、会议经济,而不应该做居住性的,所以必须是一个东门差异发展的,增城市控制比较好,南中北差异很大,白云区看房地产更多是教训,白云区和海珠区这两个区,而且还是多灾多难,他们出现一系列问题,当时就第一个门槛低,楼价很便宜,第二个产业方,到底现在很贵,我觉得我们从化中部和西南地区可能要从周边这两个区域吸取经验和教训。

  黎文江:各位下午好,大会给我三个议题说一下看法。第一从化目前市场情况,大概有四点,第一点就是说从化在在10区两市,成交量的描述,从化去年占的比例是6%的比例,在全10区两市来说今年第一季度他在10区两市,成交面积的占12%,整整是翻了番,增城在区域占全市的22%,第一季度是20%,稍微下降,从化是翻番,从6%到12%。这是第一个,他特点成交总量明显大增,第二个面积来说去年第一季度从化只有9万平方米,今年第一季度是24万平方公里,也是翻番了不止一倍,在成交量萎缩的情况下,从化面积上升,一个降一个升,从化比例大大增加,跟增城两个市加起来,差不多三分之一在这两个地方。第二个虽然说不限购,实际上他的成交量并没有很多变化,只是由于中心区域减少了,他们上升了很多中心区有人跑到从化来,我看到去年11的月份,今年3月份不限购之后没有限购说法以后只有413套,二月份610套,是因为春节期间很多人在这里旅游买了别墅之后,去年11、12月这是是相当大。

  这是第二个特点。第三个房价上升,这个有突破今年在去年的均价上升的幅度有可能会突破,因为我们看到去年的11月的时候是7078年,12月7481年,今年二月份7577,按照这样的速度来说我觉得有可能突破今年的房价的控制目标,我们也看到从化本身没有像广州、外围区和中心区的压力,没有这种可能性,也每年经济适用房和限价房,相对房价拉近,所以这个控制目标有一点困难。但是我们觉得像从化本身的价格计数比较大,他涨不升应该可以理解,中心城区两万块钱的计数10%就是两千,但是这边是六千、七千,他只有七百,他的比例是不能相比,第二个来说从化增城都是内别墅,属于休闲、和渡假性价格会比较高一点,我们也是可以明白,我觉得应该允许他们涨幅应该比较大的上升空间。

  第四从化第一季度由于结构性拉高,主要就是档次比较高,成交量还不错,但是超过七千块钱,超过当前从化七千块钱的楼盘来说,我们从往前上有一些楼盘他第一均价七千左右的均价,还有别墅第一季度38套,一万多前平方。简单说就是说他也有结构性拉高,房价的问题。

  今年从化房地产的概括大概描述一下,从化特点优势、从特点优势提一下,我觉得是价格优势、生态环境的优势,就是其他区不可以替代,要发挥特点和优势怎样发挥?下面就提一个意见,我们欧所长也说得很清楚,从化的房地产他有他的好的一面,也有受制约一面,从化拉动经济,房地产方面也是比较明显,从化的各个方面的经济情况,包括工业、旅游也、农业从房地产来说是一种拉动,拉动从化GDP比较有利,第二作为广州第二居所是独家休闲这样的地方,但是这两种情况跟从化现在价格优势和生态环境优势是一种矛盾优势,我们也知道作为从化他是一个水源、生态控制区,我们在以前抑制北方发展的,主要就是生态控制还有水源控制不能大量发展房地产,不能作为广州抽出人口的区域,增城可以,从化不可以,也不可以发展很多工业,要有发展房地产要有控制人口怎样办?我们觉得利用生态发展优势,我们在以前解放初期是圣地、国家冬天也到这里疗养,还有养老院,就是休闲的地产,因为我们广州已经进入富裕小康水平,大家有钱也有时间进行养生,广州也是进入老年化阶段,在这种情况下,这种养老地产我觉得发展的正当其实,这也是符合我们从化这么一个环境优势、又不会破坏生态环境的情况下,采用这样的发展趋势,大力发展旅游、休闲、独家养老、养生、疗养的方面,从投资角度,我觉得应该大力发展养老地产,可以几万块钱买一套房,当你走了之后这个房子收回,我们建议既要吸收投资的需求,在养老方面的功能需求,可以结合起来,多建养老的项目,来投资。像投资公寓来买,帮你出租作为养老,这样类似于产权式的酒店、公寓我觉得还是考虑,也促进房地产,也促进旅游、休闲产业,对生态环境不会有很大破坏,所以我比较倾向建议,由于时间关系就说到这里谢谢。

  何振贤:各位领导,各位专家,下午好。欢迎各位莅临指导,感谢房地产协会给这个平台,和各位领导专家、各位同行共同探讨房地产发展的问题。我谈一些观点仅仅代表个人,有什么不对的地方请各位专家来指导。首先介绍一下移泉山庄占地一千,最后一些产品也是在今年的年初就出来了,移泉山庄到了收官的阶段,配套很完善,也是从化的大盘。他配套比较完善,有会所、包括酒店也是当时逸泉山庄的配套,经历了12年的建设,逸泉山庄已经成为一个很成熟的社区,今天上午和各位同行参观了,这是最早企业之一,经历了从化房地产的发展、壮大。从我们自己统计,在10年的时候从化房地产交易量大概9万平方米,到了10年就是23万,但这数字可能是口头上,看到从化房地产在这几年不断发展壮大。我们对从化房地产面临以下特点。

  第一的消费群体,是以广州、珠江三角洲为主,据我们统计调查,从化本地是30左右,这样确定从化房地产定位休闲、渡假。本地消费人员的角度,第二房地产的楼盘分布比较集中,都是沿着国道来留心户(音)来布局,第一个板块有温泉,当时已经把温泉来吸引的概念,第二个就是接口板块,包括海岸、还有两个概念,一个是有接口、一个靠近接口,第三板块我们山庄成交的板块,第四板块就是山庄,他整个布局沿着105来布局。

  第三就是特点,受经济和政策的影响比较大,因此主要是渡假,休假,他是刚性经济需求,所以经济的波动对他影响比较大,在08年的从化房地产成交面积下降38%,这就不完全统计出来,政策影响也是大家看到,突然间从化一些销售就下去,主要就是限购政策不明码,市场预期到底从化是限购、还是限价不明确。

  第四对产品价格比较敏感,本经不属于广州市区,刚性需求的渡假、休闲,从化在广州的规划来是副中心城市,本身从化具体地位由中心城走生态从化,他优势也是在这里,我们认为从化优势第一个就是大面积,确实有很大生态面积,基本上没有一些大污染工业,从化这几年发展比较快,去年10年、09年的增长达到40%,他增长力度比较大,第三个就是城镇化的进度比较快,根据我们了解从化市已经对新城北区、新闻住主区的规划,对城镇化的进度,对从化的发展有帮助。

  第五,交通便利,现在从化除了接轨高速之外,增城到从化的高速在建设,还有在规划轻轨、广州到从化的快速交通,整体立体交通未来在未来几年建立起来,所以从前景来看对从化发展潜力很大,还有刚才说价格优势,去年大概就六千多,价格的影响比较明显。

  对从化的发展潜力很大,但是样理解房地产的发展和环境之间的矛盾,可能就是选择一个层次,有这么好的交通,有这么好的环境,我感觉将来从化应该想高端房地产市场发展,将来住在从化就是有钱人,这个环境是不可替代的。

  对从化我提几点建议。我希望第一加快新城北区的优势,从现在从化市整个房地产布局来看,105的开发需要一个新的开发力度,也是加大从化这个城镇化方面,加快交通网络的建设,包括轻轨、高速公路,有的轻轨就是我们到从化交通成本大大降低,第三个希望土地供应,钢铁有一些领导公布了,从去年从化公布地产用地250万平米,实际上我们跟踪从化供应很少很少,在我们跟踪一百亩只有几块,从定位来看,从化比较散、也比较少,规模不够,因为定位一个休闲、渡假这样的定位,外地来从化消费人群就比较喜欢大盘,因为大盘的环境配套比较好,从化推出来的地比较少,今年公布计划里面超过一百亩,最大140亩,所以看看能不能在土地供应方面有一些比较大的地,更有利与土地开发。刚刚谈就是个人观点,有不对的请指正谢谢大家。

  谈锦钊:很高兴到从化来考察、参观,这个山庄来了很多次,有一些对比的看法、感想。作为他客户、顾问,看了这个策划,由于一个地方发展比较缓慢,他们的调动各方面没有搞好,结果让另外一个公司吃掉了,没有建成,也有企业自身问题,也有地区发展,房地产战略不到位的地方,第一就是从化发展他乐观优势大概讲三点,第一是地理和资源优势,甚至有人将来是东方馆、欧洲小镇,文化设施、旅游、休闲高端的项目在这里,实际上在从化布局上面已经考虑到这点,在从化的北部已经有养生的概念,国际会议也在那里,温泉北部已经布局一些休闲、体育高端的项目,也可以看出广州市在城市规划项目格局上面,已经充分考虑到,还有温泉包块,都是国家喜欢在这里过冬,还有一些但是搞一些度假村,还有一些文化设施,还有从化市中心行政区这个地区发展和他特殊地理位置,作为中心房地产发展也是掩盖不了。在南沙就是现在太平镇,这一块也是广州中心镇,太平镇神岗镇这两个镇合并的,对家就是逸泉山庄,是广州、从化第一站,四个板块、阶层,从化房地产发展的战略。

  他资源优势大家都看到了,平时如何把青山绿色变成资源就要要考虑,不要青山绿色不要变成污水染水,广州很富裕的地区、贫穷的地区都在广州,所以我们要带动全市均衡发展,让资金往新发展的地区引出去,在发展当中我们会考虑。我感觉从化有后发优势,地区发展前期比较满,有一些项目到现在都没有完成任务,有一些中心他就完成了,他就往周边扩展,从化12年来大概就是25%以上,去年七千五,今年接近八千,每年25%的增长,长时间来看也不是太低的,但波动比较大。我觉得09年上半年大概也就三千多报装修,所以从平均发展来看,从化有后发优势,第三点有政策优势,刚才所说的,很多四个领导,保证现在常务副生长朱小丹都在这里当过一把手,现在这个方面应该是政策的优势,听说2015年轻轨就过来了,我在太平镇生态环境的规范,我们不可能在水源两边搞一个楼盘,也不能搞污染项目,所以在政策优势方面,很重要一点要应准我们产业,发展什么产业,目前来说房地产的发展以广州购买地为住,而广州很多以渡假的,但起步不习惯番禺当是也是这样,但现在在市中心上下班就是地铁,将来从化也可以这样,以后也可以在从化居住,在市中心上班,很重要我们要抓住什么产业,什么条件都要搞好,所以提一下房地产发展第一个对策,应该是稳定房价,我们不希望房价大起大跌,这几年房价很快,有一些楼盘09年三千多,现在七千多,这些就是不可持续,还有稳定房价有利于集中中高端人才,从化引进中高端人才,我们将来要搞的国际会议,要搞文化教育,现在也有很多学校、沿途不予,大中专学校也有好几个,在这里面人才集中很重要,有目标吸引过来,也包括一些企业到这边渡假、但注意一点很重要中高端的人才可以做老师,还有文化产业,那么好的环境可以成为最佳的宜居场所,光渡假发展很慢。现在从化发展还是经济,到了接口就一个城区,上的温泉就是一些楼盘,到了良口,到了边缘马路甚至镇政府都是对着马路,将来房地产规划发展,让他向中心发展,不要沿途摆,这样的布局是不可持续发展,还要有优质中小学、优质医疗实施,文化事业发展起来,这样才可以把人定居在这里、集聚在这里。

  最后就是要以新产业的崛起带动房地产的发展,要以定渡假为主,以定居为主,以农民社会向现在农业产业,农业教育事业集中地为发展,这点是很重要,当然不仅仅是是房地产服务,不是有钱来买一个楼盘,等几年就卖出去。

  韩世同:从化的生态资源、水源收到保护,我看天今天很多专家都谈到产业问题,我们现在发展房地产越来越关注产业光靠房地产带动其他产业这不可能,可能带来一点商业是有可能,一些教育,一些方面是有可能,但要带来一些大量,可以适合聚居产业人口真的很困难,我对从化其实研究不是很多,但在从化大面积开发房地产非常关注,我们最先看到城建集团(音)珠江投资几个大开发商,他们面积很多,这样大面积的开发,又要吸引渡假人来,他至少要有一半时间控制,这样的发展形态我觉得不实现,不可能形成很好的产业,周末来这里渡假,不可能给当地很大消费,我一直在琢磨可不可以把休假渡假结合起来,这些楼盘比如这个山庄把他愿意出租的,组织一下,把他跟一些大型的休闲渡假的机构、一些团体、旅游团社做一些组合,我觉得经过多次探讨又可以实行,把自住型、自用性、消费型的产业变成经营性的物业这种可能性存在吗?我非常愿意让人民渡假的时候充分享受,现在有马术场,人民能不能结合马术的训练,培养一些贵族,滑艇都可以变成休假渡假娱乐的项目,把这些居所,除了周末,平时愿意来这里休闲、渡假的人,我觉得这样使单一的房地产富裕产业部分、抚育不用列开来,刚刚讲有一些文化产业、关于艺术家们是否愿意到这里来,我记得我跟一些领导考察多一点,他搞得很好。这个地方不扎根就发展不了,我觉得在这方面能否做一些尝试和探讨,在引入一些大型旅游实施项目,还有东部华侨城这样大型渡假项目,我觉得更多是一种休闲娱乐、而不是一种玩乐,都是拍照,但参与性的活动比较少。

  比如说学了马术、有中高级班他就要过来,他在这里居住,我觉得能否让他变成一种优势,让他跟发展方面的产业形成对接,这是我一些想法,在调控政策方面也谈一下我的想法,大家认为增城、从化还是不要限购,最后还是不限购,但不限购就限价,我觉得比限购还严重,对市场的影响、尤其对一些楼盘的操作,可能影响更大广州市都没有采取这么严格的措施,从化、增城的地方采取这么严格,会不会造成了措施两句(音)我们不要措施发展机会,这个机会本来不限购,别的限购对这个地方有不定带动,事实上限价不如限购,我现在讲限价不如限购。其实限购对从化、增城影响不大,我仔细分析,我看过广州限购觉得房价在短期内很快推高,但我想这是人们错误的判断,你不限购也会限贷,其实在限购、限贷条件下,如果从化、增城限购对一次性付款,购第三套房有影响,这部分人还影响想要卖、又买得起的人,买得起,不想买对他就没有影响了。因为第三套一次性付款,限购不限购有影响吗?因为你买不起,对于第二次置业也没有影响,在广州就可以买,不用说增城从化,这样细分下来。限价按照均价来控制,均价以上这部分是很难操作,均价以上这部分的楼盘他怎么办?均价肯定有一部分楼盘在上面、下面,均价那部分楼盘没有办法操作,只能封盘了。我觉得这对行业不好。我们先行限购政策并不是像大家想象很严格,他表现在合理投资、自主,合理改善居住都是很好的。我觉得现在大家把这些东西都要充分理解,我觉得从化在目前这种环境态势下面应该扬长避短、把握机遇,让经济发展、和区域发展、产业发展让他进行有效的连接,这样对于推动经济和带动房地产的市场健康发展都可以互动、互利的作用。

  黄穗诚:我觉得韩博士的话说,主要就是讲什么,他觉得那个限价不如限购?意思就是限价就是这个举措,比限购更差,我觉得刚好相反,第一个从化实施不限购之后,广州实现限购之后,刚才的各位专家包括相关的职能部门,说了很实际的情况,之从广州限购之后,不少购买力到了从化,这个比较起来产生的效果,第二个为什么要到我们从化这边买房,刚才我也注意到很多很多职能部门专家都说,我们从化是一个价格的顽敌,到从化来就是贪图相对广州比较便宜,今天我们到楼盘去看,大家一看到我觉得很多资深人士都说一千多万是合适的,我们很喜欢,大家都觉得很喜欢,性价比高、这个吸引过来,如果我们不控制这个,那么随着限购在其他地区实行我们这里不限价,就很买、市场很好,开发商会不会提价,今天我听到周局长说话,他说的话我们要解释,以大局为重,这种不阐述,都有现场的记录,既然如此,当地传说这种我觉得有前瞻性,也就是说为了保持我们吸引购买力,必须要实施这个,他刚才不敢说我就必须说这个事情,目的为这个,我们对问题认识不清,我们让房价拼命涨,这个悲剧来源房价失控管理这个就是悲剧。

  从化房地产市场发展具体趋势由于其他地区城市限购,导致我们从化增加购买力,这个就是给我们机遇,但是对这个趋势我们要改为挑战,区域大家讲了,挑战可能跟有刺激力,为什么呢?刚才我很注意听到很多专家跟职能部门的说,他们怎么说,就是我们在从化里面根据从化是一个生态的区域,我们要北优,建立一个老龄房产业,我问一句,我也是老龄年人在这种情况下,很多长辈到了相当年龄就出现心梗梗塞、中风,但他必须有三甲以上好亿元,我们从化有吗?没有,我这就对本区域的挑战,他有病的时候真的是远水救不了大火,这就跟我们规划部门、形成部门的挑战,当然作为开发商来讲我也觉得可以仿冒一些成功经验,番禺地区楼盘,在政府来不及规划学校的时候,他以大盘形势他想搞那些设施,让一些业主买得放心、住得放心我觉得就是给我们挑战的思路,你必须要解决住在这里人、老年人了公寓医院都没有怎么安心,必须要安心,如果不解决这个就是一个空谈。

  我觉得刚才那个领导说得非常有前瞻性,现在40多分钟就到,以前公共汽车要很长时间,在这种情况下,我一听到番禺有房子买,这个我永远受不了这个东西,鲁迅先生说,他说耗费时间也是耗费生命,这也是一种痛苦,但是番禺开发商很聪明,我给你解决楼巴。一个楼盘相聚老城区非常远,就是说买一个就送一个小汽车,当然很成功把商品房卖出去,但是番禺太出名了,他完全城市化的交通,导致我们现在番禺就是一个居住区为主的,当然大家豆饼比较多就是没有产业,正式没有产业,就是我们从化地区我感觉也可以仿冒,搬过来一种作为,我们在从化生态区高什么产业就是很困难,他必须有污染,这个是作为居住他的污染相对来说比较少,另外我们按照环保的评审跟要求,必须要达到我们的污水处理厂,只要我们做好这个我记得这个严格排出去必须要符合国家要求,这个做好我们从化房地产发展才找到一个突破瓶颈的做法,我觉得韩教授这个做法很好,从化房地产地区发展一致都是比较慢,就是在这个地方,产业什么可以大学,大学就是高中端的人才,要在这个地方居住的话,你的优等中小学在那里,商业在那里,广州市最近公布保障房的规划的时候,特别讲到一个问题,来补充我们的房价住宅相对比较低,他说到就是我们每个保障性住房里面要配套商业部分,通过这个来讲达到可持续发展,谢谢。

  赵卓文:我谈一个观点,渡假为主、定居为主我不赞成,我谈一下几个观点,第一我觉得很有意思我有一个观察,以前大家比较喜欢自然生态的地区出现翻天覆地的变化,我们以前看到国家喜欢住庐山,在广州地区我们在一些山也有的房子,现在不行,没有人去了,从化以前也有人来现在就没有人,我们从化自然山水很好。我觉得谈房地产市场发展机遇,我觉得从化现在来看是一个小市场,从房地产是非常小的市场,我看这玉泉山庄看了很久,从目前来看从化到今天为止仍然是小市场,别的地区限购了,会不会从小市场发展为大市场,我觉得是否定的,从化基本上没有机会做到大市场,从几个方面来看,土地资源有很大机会,土地规模很大,但我们可以开发、政府可以控制,可以做到房地产开发有限,我们法规制度完善以后,政府向农民征地能力削弱、成本增加,这就是广州市政府挑战。现在150亩的地都供应不出来,所以我们要节约资源。所以这个土地资源制约你不能发展,从化从交通发展区位来看,几乎也是没有可能性,你需要非常强大的配套,政府要非常强调的投入,按照GDP、财政的方面来看你不可能发展,而且要做到定居条件来看,这种客观性几乎没有。从化房地产怎样发展?可能需要新思路、突破,如果按照常规我觉得越走越远,玉泉山庄再这样走下去,就很惊讶了,我看目前产品来看有面临很大挑战,就是未来发展潜力的问题。

  所以我不赞成从化房地产去做定居,目前从化旅游产业来看也不是很乐观,去年旅游局公布有一千多,官方公布旅游收入35个亿,我们是珠三角、中低端休闲、渡假,包括深圳、东莞这边比较人,一天、两天我们是非常地段的消费方式,这个产业发展我觉得比较大的机会,休闲独家的东西我觉得包括旅游都在中国都属于非常需要高收入人群才可以支持的东西,很简单独家方式,一家大少每个周末去一下我觉得开销很大,从目前来看一般工薪阶层要支付这样东西很艰难,要发展起来我觉得还有很大挑战;

  从化目前文化产业、旅游休假产业档次偏低,品牌项目缺少,我觉得从化房地产要走不通路径,我们不可以走普通开发商品房的建设,外来人口变成流动性、经营性的东西,居住性的东西我觉得要减少,更多陆地应该要节约型,酒店等休闲要开发。

  还有高端,允许他做一些高端产品,土地资源方面突破瓶颈,不要做产权式,要做经营性的方面,这个很重要,作为休闲的东西政府也要主导,更重要要引入重点品牌项目很重要,有一段时间我们温泉镇、生态环境很好,但是现在全部都很好,中国人的能力把活动范围扩展到全世界,我们在这里做一个重造,从化特别需要这些东西,我还特别主张政府针对行业做事情,如果从化城市配套不强包括医院,所以政府要重点做好中心区的配套,把这方面做好才可以吸引高端人群。